ירידה חדה בביקוש לדירות במודיעין מכבים רעות בשנת 2023, וכפועל יוצא מכך ניתן לראות ירידה גם במחירי הדירות. על פי נתוני רשות המיסים נמכרו במודיעין כ-600 דירות לרבות דירות חדשות בהשוואה לשנת 2022 שבה נמכרו מעל 1,050 דירות.
גיל חן, בעל משרד התיווך "אלפא נכסים" ויו"ר לשכת המתווכים בעיר מסכם את שנת 2023 כשנה קשה למוכרי הדירות לאור ירידת המחירים שנמשכה על פני כל השנה, ומנגד יצרה הזדמנויות טובות לרוכשי הדירות. אז איך תיראה מפת הנדל"ן בשנה הקרובה ומהם האזורים המבוקשים יותר ועל מי?
התחזית: "מחירי הדירות יעלו"
במקרים חריגים בלבד הסכימו קונים לשלם מחירים גבוהים יותר בגלל הייחודיות של הבית, הסביר גיל. "כשיצאנו למכירת הבית ברעות היה לנו ברור שנקבל עבורו מחיר גבוה בגלל הנתונים המיוחדים שלו", סיפר גיל. עבור בתים מיוחדים מסכימים הקונים לשלם יותר למרות הירידה במחירי הדירות.
על פי התחזית צופה גיל כי שנת 2024 תמשוך תשומת לב רבה מצד רוכשי דירות והביקוש לדירות בעיר ילך ויגבר ממספר סיבות עיקריות וביניהן מערכת חינוך מובילה, איכות חיים גבוהה ומיקום גאוגרפי מרכזי בין מטרופולין תל אביב, השפלה וירושלים. הביקוש לדירות יפגוש היצע מוגבל, מה שיתרום קרוב לוודאי להמשך עליית מחירי הדירות.
"העיר מודיעין הופכת אטרקטיבית יותר ויותר גם לאוכלוסיה המבוגרת", מסביר גיל. "זוגות רבים בגיל השלישי מבקשים לגור בעיר לצד הילדים והנכדים וזוכים למצוא בה שפע מקומות בילוי, תרבות ופנאי".
תנופת הבנייה בעיר צפויה להימשך כאשר בשנת 2024 יחל שלב ב' של פיתוח העיר במסגרתו תצא לדרך שכונת "המעיינות" שצפויה לכלול כ-5,000 יחידות דיור ביניהן ייבנו לראשונה בעיר דירות קטנות (דירות סטודיו ודירות שני חדרים).
בנוסף, נפתחה בסוף שנת 2023 ההרשמה להגרלת 187 דירות שישווקו במסגרת תכנית "מחיר מטרה" מתוך 330 שייבנו בשכונת הכרמים בעיר וישלימו בכך את בניית השכונה. 35 אחוז מבין הדירות שיוגרלו מיועדות לתושבי העיר ונועדו לאפשר לזוגות צעירים דיור בר השגה על מנת להשאיר אותם בעיר. על פי נתוני אתר "מדלן" שווי ההנחה הוא בגובה של כ-25 אחוז ממחיר השוק של הדירה.
שוק השכירות: "הדירות נחטפות"
שוק השכירות במודיעין תוסס ורבים מגלים עניין בכל סוגי הדירות בעיר. ישנם אזורים בעיר בהם הדירות נחטפות תוך זמן קצר מאד, לעיתים עוד בטרם יצאו לפרסום/שיווק מסביר מור טואשי, בעלים של משרד התיווך "מור טואשי - תיווך וייעוץ נדל"ן".
המלחמה האחרונה הגבירה את הביקוש לדירות להשכרה בעיר בתקופה האחרונה והפכה אותה לאטרקטיבית ביותר משתי סיבות עיקריות: בעיני רבים העיר נתפסת כעיר בטוחה בגלל המספר הנמוך את האזעקות שנשמעו בה, והעובדה שכל הדירות בעיר כוללות ממ"ד.
משתנים רבים המשפיעים על מחיר השכירות ובכלל זה: מעלית, מצב הנכס, גודל גינה/מרפסת, מיקום ונוף.
עוד הוסיף טואשי, כי דירות 3 חדרים מושכרות כיום במחיר ממוצע של כ-5,200 שקלים, דירות 4 חדרים מושכרות במחיר ממוצע של כ-6,000 שקלים ודירות 5 חדרים מושכרות במחיר ממוצע של 7,000 שקלים.
מתוך פרסום באתר העירייה עולה כי כ-14% מכלל הדירות בעיר מושכרות כיום למגורים. לדברי טואשי, המחירים בשכונת מורשת החדשה נמוכים משמעותית משאר השכונות בעיר מכיוון שהשכונה כרגע בשלבי אכלוס ראשוניים ועדיין קיימים בה פרויקטים רבים המצויים בשלבי בנייה כאלה ואחרים.
טואשי סיפר על מספר עסקאות שכירות שביצע לאחרונה ברחבי העיר והפערים ביניהם. המקרה אחד הושכרה דירת 3 חדרים בשכונת מורשת ב-4,800 שקלים ובמקרה אחר הושכרה דירת 3 חדרים (60 מ"ר) במרכז העיר במע"ר ב-5,500 שקלים.
על פי התחזית של טואשי לשנת 2024 הוא צופה כי הביקוש בשוק השכירות ימשיך לעלות ובמקומות מסוימים בעיר אף צפויה עלייה של כ-3%-5% לדבריו.
מפת הביקוש: יותר ויותר תושבי חוץ
בשנים האחרונות ניתן לזהות מגמה של התגברות ביקושים לדירות בעיר מצד תושבי חוץ ממדינות שונות, בעיקר ממדינות צפון אמריקה, רוסיה ואוקראינה וממדינות מערב אירופה. גילויי האנטישמיות המתרבים בעולם, ובעיקר אלו שהתעצמו לאחר אירועי ה-7 באוקטובר הביאו לגל התעניינות מוגבר בנוגע לאפשרויות העלייה לארץ.
על-פי נתוני הסוכנות היהודית, מאז תחילת מלחמת "חרבות ברזל", עלה מספר התיקים שנפתחו בצרפת בכ-400%, בקנדה בכ-150% ובארה"ב בכ-100%. הדחיפות להגיע לארץ נובעת, מתחושת חסר הביטחון ומעבר לכך גם מתחושת השייכות והסולידריות עם מדינת ישראל.
לדברי סנדרה מוראלי בעלת משרד התיווך "Franch Connection" ניתן לראות עלייה בביקוש לדירות המגיע מתושבי חוץ המתגוררים בחו"ל, כאלה המעוניינים לרכוש דירות למגורים וגם להשקעה בארץ. מרביתם משתייכים לזרם הדתי לאומי, ולכן הם מחפשים להתגורר בקרבה לבתי כנסת, בתי ספר דתיים ובמסגרת קהילות דתיות כפי שניתן למצוא בשכונות כמו אבני חן, מוריה ומשואה.
עוד מסבירה סנדרה כי במהלך החודשיים האחרונים התקבלו פניות רבות מתושבי חוץ, ולדעתה מגמה זו תלך ותגבר במהלך שנת 2024.
קראו גם:
לפני כשבוע, מספרת סנדרה, רכש תושב מודיעין באמצעות המשרד דירת 5 חדרים עבור אימו, עולה חדשה מקנדה. הצפי למאות אלפי עולים חדשים עלול להוביל לגל ביקושים ול'בום נדל"ני', מה שעלול לתרום גם הוא לעלייה במחירי הדירות בחודשים הקרובים.
אזורי מסחר: עלייה בביקוש
בעיר מודיעין-מכבים-רעות ישנם שני אזורי תעשייה, אחסנה, משרדים ומסחר מרכזיים – "הפארק הטכנולוגי" שנמצא בחלק הצפון-מערבי של העיר ומשתרע על שטח של 4,700 דונם ו"מרכז עינב" שנמצא בחלק הדרום-מערבי של העיר ומשתרע על פני 1,000 דונם. בנוסף ישנם מרכזים מסחריים הפזורים בכל שכונה משכונות העיר.
ה-Down Town המרכזי של העיר הידוע בשם "מע"ר"- מרכז העסקים הראשי המשלב מגורים, משרדים, חנויות, מלונאות, תרבות ופנאי ובקרוב יוקם בו גם מרכז מיון קדמי לשירותי רפואת חירום ומרכז מגורים לגיל השלישי.
כמובן שיש לציין את שתי תחנות הרכבת – "מודיעין מרכז" הצמודה לאזור המע"ר ואת תחנת הרכבת "פאתי מודיעין" הצמודה לאזור "מרכז עינב" .
כבר זמן מה ישנו טרנד של חברות גדולות בינוניות, קטנות וגם משרדי ממשלה להעתיק את פעילותן לאזורי התעשייה והתעסוקה במודיעין כדי להתרחק מאזורי המרכז וירושלים הפקוקים וגם לאפשר לעובדים להגיע ולחזור בקלות וברוגע ברכבת מבלי להשתמש ברכבם.
מודיעין מקושרת לכבישים ראשיים כגון כבישי 443, כביש 1, כביש 6 ו-431 ומאוד קרובה לשדה התעופה.
לדברי אנדי רבינוביץ ממשרד "אנדי נדלן", יש כיום היצע גדול ומיידי של כמה עשרות אלפי מטרים פנויים שרובם במצב מעטפת וממתינים להיות מעוצבים לפי דרישת השוכרים וכמה אלפי מטרים שפנויים ברמת גמר מלא.
גם בתחום התעשייה הקלה והאחסנה ישנם כמה אלפי מטרים פנויים להשכרה. בתחום המסחר במרכזים המסחריים השונים המפוזרים בעיר ישנו היצע של כמה אלפי מטרים של חנויות להשכרה.
הבנייה בתחום התעשייה המשרדים והמסחר ממשיכה ובעתיד הקרוב נראה עוד ועוד בניינים שיתנו עוד היצע של שטחים להשכרה.
אם תרצו לקנות משרדים עבורכם או להשקעה ישנו כרגע מלאי של כמה אלפי מטרים שהוא זמין ומיידי בעיקר ברמת מעטפת וגם משרדים מוכנים ברמת גמר מלא. בתחום החנויות לקנייה, המלאי מאוד מצומצם ופה ושם ניתן למצוא גופים או יחידים שהחליטו למכור.
התחזית לשנת 2024 על פי אנדי היא שיותר ויותר משרדי ממשלה וחברות גדולות ובינוניות יחפשו לעבור למודיעין ולשכור אלפי מטרים של משרדים בעיקר בקרבה לתחנות הרכבת. בנוסף, תימשך המגמה של קניית שטחים ע"י חברות גדולות במטרה להקים עליהם בנייני תעשייה, ייצור ומשרדים עבור עסקיהן.
למעשה, מודיעין מושכת אליה חברות ועסקים שקצו בפקקים האין סופיים באזור תל אביב, המרכז ובירושלים והקרבה לרכבת, לאזור שדה התעופה ולכבישים המרכזיים, מאפשר תנועה קלה יותר ואיכות חיים לעובדים.
הכינו את הארנקים
איציק לוי, יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית
נכנסים לאוברדראפט הצפי לשנים הקרובות בכל הקשור להתחלות בנייה והוצאת היתרי בנייה הוא מחסור גדול בדירות לעומת הביקוש הגדול בישראל, שעומד על כ-55,000 יחידות בשנה. למעשה, ב-2023 הייתה ירידה של כ-20 אחוזים בהתחלות בנייה, כך שנוצר מחסור חמור ביחידות מגורים.
מה שצריך להבין הוא כי מדובר בשוק שהתכווץ משמעותית. יש מעט מאוד התחלות בנייה והולך להיות מחסור גדול בדירות. מה גם שלממשלה אין כרגע שום תוכנית לטיפול בבעיה.קיימת גם בעיה קשה עם העובדים הזרים וגם עלויות ותשומות הבנייה יתייקרו מאוד. כל זה יתרום לעליית מחירים כואבת בטווח של שנה מהיום ובשיעור של לפחות עשרה אחוזים.
אחד השחקנים החשובים בדירות המגורים הוא הממ"ד. כאן אנחנו מזהים ירידת מחיר בבניינים שנבנו לפני שנת 1990. ירידה זו חדה עד כדי כך שאותה יחידה באותו רחוב, נמכרת כיום בעד 20 אחוז פחות, אם אינה כוללת ממ"ד. ירידה זו צפויה להימשך גם בשנה החדשה.
חשיפה לדרום. באזורים כמו עוטף עזה, שדרות ואופקים, וגם בצפון הארץ יש מעט מאד עסקאות כרגע. אבל יש דיווחים על התחלה של פעילות באזור של אופקים ונתיבות מתוך הבנה (של משקיעים) ששווה עכשיו לרכוש יחידות דיור באזורים אלו. גם אשקלון זוכה להתעניינות מצד משקיעים, עקב הצפוי כי ברגע שיימצא פתרון לבעיות הבטחוניות, המחירים יעלו.
טלטלת השכירות. מחירי השכירות לא הפסיקו לעלות עד המלחמה. אלא שאז נוצר גורם לחץ נוסף על היחידות להשכרה: עשרות אלפי המפונים מהדרום והצפון וכן דיירים ביחידות ללא ממ"ד שעברו לדירות עם מרחב מוגן. עם זאת, היו אזורים בהם נרשמו ירידות, תל אביב לדוגמא. מה שאפיין את השוק בעיר זו הם ציבור הסטודנטים או עובדי הייטק שלאור המצב או שפוטרו, יצאו לחל"ת או שחזרו הביתה. ישנן גם יחידות רבות ללא ממ"ד בתל אביב ורמת גן, מה שגם תרם לירידה, שלהערכתי נעה בין עשרה ל-20 אחוז.
אלא שהצפי שלי הוא שהמחירים יחזרו לעלות כי יש מצב של חוסר בדירות להשכרה, ומחסור זה רק ילך ויגדל.
