כמעט שנה מאז פרוץ המלחמה ונראה כי בניגוד לכלכלה ולנפש שלנו, לשוק הדיור לא לקח זמן רב להתאושש מהמכה הקשה שספגנו ב-7 באוקטובר. על פי נתוני הלשכה לסטטיסטיקה, כבר ברבעון הראשון של שנת 2024 נרשמה קפיצה משמעותית של 20.6 אחוז במספר הדירות שנרכשו ובהתאם גם המחירים לא מפסיקים לעלות, וגם במודיעין מכבים רעות נראה שמחירי השוק רק שוברים שיאים. אפילו הקמת שכונת מורשת החדשה, שהייתה אמורה לספק היצע ולאזן את המחירים באזור - לא מצליחה למתן את שוק הנדל"ן המקומי.
"במודיעין אין מציאות, אין דירות בשני מיליון שקלים ואין אזורים זולים", אומר השבוע איציק זק'ש מסוכנות שומכאר נדל"ן, "אבל יש כאן השקעות בטוחות ומבוססות, כי זו עיר עם איכות חיים וביקוש עצום, יישוב שגם נהנה מתכנון מודרני ומתקדם. נכון שהגענו למלחמה עם ריבית גבוהה בשוק המשכנתאות כשהרבה קונים ומוכרים התיישבו על הגדר וחיכו לראות מה יוליד יום ואיך המשבר יתפתח - אבל כשהבינו שהריבית לא יורדת התחילו עסקאות.
"גם אם המלחמה קטעה את הרצף לזמן קצר, אנחנו רואים שבפועל בכל חודש נמכרים בעיר בין 30 ל-50 דירות. אנחנו עיר של כסאות מוזיקאליים. אנחנו כל הזמן עוברים כאן, אבל מי שמגיע למודיעין לרוב לא עוזב אותה. דצמבר וינואר הם חודשים חזקים מבחינת מכירות בעיר, כי אלו אותם אנשים שמתכננים לעבור ביולי- אוגוסט, חודשי הקיץ שלפני פתיחת שנת הלימודים. במקביל יש גם המון תושבי חוץ שמעוניינים לרכוש כאן".
התחזית: בום בנייה
עם הביקוש שרק גדל, אין פלא שהעיר צפויה להכפיל את מספר התושבים תוך שנים אחדות. "מודיעין עדיין מתפתחת. ועדת תכנון ובנייה של העירייה צפויה לאשר עכשיו את תוכניות השלד של מתחמים 4,5 ו-8. מתחם 8 לבדו יכלול 6,000 יחידות דיור ויאכלס 15 אלף תושבים. מתחם 5 יכלול 15 אלף יחידות דיור ומיועד לשמש 48 אלף איש. מתחם 4 יכלול 10,000 יחידות ויהיו בו 35 אלף תושבים. סך הכל 80-90 אלף תושבים חדשים לעיר בעשור הקרוב. כמובן שגם יש ניסיון למתן את המחירים, השכונה החדשה מורשת היא ענקית ועדיין בפיתוח".
זק'ש מוסיף: "'מורשת' רק מתחילה להתאכלס ובמקור תפקידה היה להגדיל היצע ולהוזיל מחירים. מה קרה בפועל? היא הצליחה רק להגדיל את ההיצע כי המחירים נותרו גבוהים. לשכונת מורשת צפיות להתווסף 4,200 יחידות עד סוף השנה הנוכחית, היעד היה שלפחות 50 אחוז יקבלו טופס 4 כבר השנה. אבל עם כל העיכובים ומחסור בפועלים בזמן המלחמה זה נדחה ויש צפי לעיכוב באכלוס בחלק מהמקומות. נתון נוסף מעניין לגבי שכונת מורשת: יש בה המון דירות שנמכרו ב'מחיר למשתכן', אך בניגוד למקומות אחרים בעבר, זה ממש לא הוריד את המחירים או את הרמה של השכונה".
"עדיין יש מחירים ריאליים"
"אם התוכניות העתידיות של מודיעין גדולות על הכיס שלכם, עדיין יש לכם אופציות. "למרות שבמודיעין המחירים גבוהים, יש נכסים שמתומחרים בסכומים ריאליים", אומר שמאי המקרקעין ומרצה במכללת אפיק, שלומי חכמוב, "ברחוב עמק החולה בשכונת הנחלים, דירה של 75 מ"ר ומרפסת מוערכת ב-2.4 מיליון שקל היא אומנם לא משופצת, בלי מעלית ובבניין שנבנה לפני 30 שנה, אבל זה עדיין נכס בעיר מאוד יקרה ויש לה גם חניה ומחסן. עבור מי שמגיע מהמרכז זה מאוד משמעותי, בחולון משכירים חניות עבור 300 שקל לחודש וכאן יש לכל אחד. גם ברחוב נהר הירדן מצאתי עסקה טובה: דירת שלושה חדרים בגודל 65 מ"ר ב-2.4 מיליון שקל".
"אני מעריך שבשכונת מורשת ההשקעה הבטוחה ביותר במודיעין", אומר זק'ש, "כי העירייה עוד משקיעה שם ויש צפי התפתחות, סוללים כבישים, בונים מוסדות ותשתיות, יש שם המון תנופה. דירות שלושה חדרים נמכרות ב-2.8 עד 3.1 מיליון שקל, אבל יש מעט מאוד יחידות יד שנייה ודירות שלושה חדרים של הקבלנים נחטפות מהר.
"חייבים גם לקחת בחשבון שכל רוכשי ה'מחיר למשתכן' יוכלו למכור את הדירה פחות או יותר באותו זמן - חמש שנים מרגע קבלת טופס ארבע או שבע שנים מרגע הזכייה. ראינו איך זה משפיע באזורים אחרים בעיר, ברחוב אלישע הנביא שבע דירות יצאו למכירה במקביל, תחילה הם דרשו 3.75 עד 3.85 מיליון שקלים, ורובם נאלצו לרדת ל-3.5 שקלים, אבל הם עדיין עשו רווח יפה. במודיעין אין מציאות, אלא אם מצאת מישהו שכבר רכש דירה והוא לחוץ לקנות, ואז מקסימום תוכל לרכוש ב-200 אלף פחות. גם באזורים פחות חדשים לא תמצא דירות שלושה חדרים בפחות מ-3.4 מיליון שקל".
מדוע אנשים מוכנים לשלם סכומים כאלו, כשבאותו מחיר הם יכולים לרכוש בית פרטי במקום אחר?
"כי זו עיר איכותית, ואת זה אי אפשר לקנות. כמתווך אני לא מוכר רק דירה, אני מוכר את כל העיר. זו גם הסיבה שמאוד קשה למצוא שכירות במודיעין, זו ממש קטסטרופה. כי מי שכבר מוצא נכס טוב לא משחרר, גם אם המחיר יעלה כל שנה. דירות חמישה חדרים מושכרות ב-7,000 עד 9,000 שקל בחודש. לעיתים נעשה תיאום בין בעלי הדירות. כך אני יודע על מקרה שבו בשכונת מורשת ביום שקיבלו מפתח מהקבלן, נפגשו בעלי דירות זהות במתחם סיכמו ביניהם שמשכירים יחידות עבור 7,500 שקל, זה ממש מתואם".
קראו גם:
המקרה של אבי ומרינה
למרות המחירים הגבוהים, מי שרגיל לסטנדרט של תל אביב רואה במודיעין מציאה של ממש. בניהם גם אבי ומרינה וורטמן, שהגיעו מגבעתיים לשכונת הציפורים. "אנחנו גרים כאן ממרץ ומאוד מרוצים. באנו כי רצינו לשפר את איכות החיים שלנו, בגבעתיים שכרנו דירת שני חדרים בבניין משנות ה-50 על רחוב כצנלסון עבור 5,500 שקל, במודיעין אנחנו משלמים את אותו סכום על דירת שלושה חדרים חדשה באזור טוב".
שקלתם לרכוש כאן בית?
"זה בהחלט יכול לקרות. כרגע יש לי נכס בפרויקט תקוע בתל אביב אז אני ממתין לו. במקור תכננתי לגור בדירה בפרויקט הזה אבל היום זה פחות נראה לי. בגדול הגענו דווקא לכאן כי אני עובד באינטל בקריית גת ומרינה במודיעין, אז זה נוח, חוסך פקקים וגם משפר את איכות החיים. לא חסר כלום במודיעין, גם כאן, כמו בגבעתיים הכול נגיש, אבל כאן לפחות לא צריך לחפש חניה".
