בוחרים שמאי מקרקעין במודיעין?
מודיעין הינה עיר חדשה יחסית. בשנת 1985 התקבלה החלטת ממשלה מספר 1196 על הקמת העיר מודיעין.
מיקומה הגאוגרפי של מודיעין הינו אסטרטגי ביותר. העיר ממוקמת בין ירושלים לתל אביב. מרחקה מתל אביב בקו אווירי הינו כ - 27 ק"מ, וכ - 23 ק"מ בקו אווירי מירושלים.
למרות ההומוגניות הרבה שמאפיינת את שכונות מודיעין, שמאי מקרקעין במודיעין נדרשים להבנה מעמיקה בשכונות העיר.
תחנת הרכבת של מודיעין ממוקמת במרכז העיר. הרכבת הכבדה תורמת רבות ליוממות תשובי העיר ומנגישה למודיעין את אזור המרכז.
"יוממות" - תנועה יומיומית מהבית למקום העבודה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במודיעין על תכנית המתאר המתוכננת ואת השפעתה על שווי הדירות במודיעין?
מרקמה התכנוני - כלכלי של מודיעין צפוי להשתנות . ביום 5.8.19 התנהל דיון בדבר הפקדתה שלך תכנית המתאר מד/2040 לעיר מודיעין.
התכנית הופקדה במטרה לפתור את הבעיות הבאות: התכנית עתידה לטפל, בין היתר, בבעיות הבאות:
יצירת הטרוגניות השכונות והגדרת תפקיד עירוני. שיפור יעילות של המערכת התחבורתית. שיפור "החיים העירוניים", הנגשת המוסדות העירוניים והשירותים האזרחיים, השארת פוטנציאל הקנייה של תושבי העיר במודיעין, שיפור יעילות השטחים הציבוריים והקטנת נטל הטיפול בהם על קופת העירייה, שיפור הפוטנציאל התעסוקתי של העיר וניצול יעיל של כח האדם.
לדברי שמאי מקרקעין במודיעין ועל פי העסקאות המדווחות לרשויות המס, שווי דירות המגורים במודיעין הינו גבוה יחסית .על פי אתרי היצע לדירות מגורים, ניתן לראות מגמה בה דירות בנות 4 חדרים מוצעות תמורת כ - 2,000,000 ₪.
שמאי מקרקעין במודיעין מזהים שתכנית מד/2040 עתידה לשנות את המרקם החברתי והמרקם הכלכלי של העיר.
למודיעין עתידות להתווסף כ - 42,200 דירות. על פי התכנית, במודיעין עתידות לקום שכונות חדשות, כמו מורשת וגבעת שר.
לעניין שטחי מסחר, התכנית עתידה להוסיף כ - 1,600,000 מ"ר מסחר (מיליון שש מאות אלף). תוספת זו, תעשיר את קופת העיר (ארנונה).
התכנית מחלקת את מודיעין למתחמי תכנון, כאשר לכל מתחם תכנון שונה.
שמאי מקרקעין במודיעין נדרש לעיין במסמכי התכנית, ולהסיק מכך, בקשר לכל מתחם, את השפעת תוספת הדירות ושטחי המסחר על הדירה אותה נתבקש להעריך.
מתחם 6 ממוקם בשכונה העתידית "גבעת שר".
על פי הוראות התכנית, במתחם 6 עם מתחמים 4, 5, יתווספו כ - 4,730,000 מ"ר בייעוד מגורים ו - 126,000 מ"ר בייעוד מסחרי.
בתחומי מתחם 6, נחתם "הסכם גג" להקמת 6,500 יחידות דיור אשר נכללות במ"ר הכולל בייעוד מגורים.
מחירי דירות מגורים מושפעים מהביקוש וההיצע. התכנון הכוללני עתיד להוסיף למודיעין אלפי דירות מגורים. שמאי דירות במודיעין צריך לקחת בחשבון כי תוספת דירות זו, יכולה לזמן מסוים להציף את השוק, לבלום את עליית מחירי הדירות, וזאת, עד ששוק המגורים יתייצב והביקושים יתאזנו.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במודיעין על מתחמי המסחר החדשים?
תכנית המתאר מגדילה את שטחי המסחר בעיר. שימושי המסחר הנוספים, בין היתר, יוקמו במתחמים מספר 7 ו - 8.
מתחם 7 מיועד לשמש כ"מרכז עסקים ראשי" ומתחם 8 מיועד לשמש "רובע עסקים".
על פי התכנון המוצע, במתחם 7 יתווספו 15,000 מ"ר מגורים ו - 23,300 מ"ר בייעוד מסחר. במתחם 8 יתווספו 516,000 מ"ר בייעוד מגורים ו - 480,000 מ"ר בייעוד מסחר.
להלן תרשים מתחמים 7 ו – 8 (מסומן בלבן עם פסים אפורים):
מחקרים בעולם מראים, כי שילוב שימושים כמו מסחר ומגורים משפרים את רמת השירותים לאזרח, גורמים להרגשה אורבנית דינמית ואף מעלים את שווי נכסי המקרקעין.
במקרים מסויימים, תכנון מפורט גורם להפרעה לשימוש האחר. במידה ונגרמה ירידת ערך בדירה, ייתכן והנפגע יכול לתבוע פיצויים על ירידת ערך.
דוגמה: בקרבת דירתכם, נבנה מרכז מסחרי סואן אשר גורם למטרדי רעש, ריח, מעמיס על תשתיות הדרכים וגורם לעומס תנועה.
שמאי מקרקעין במודיעין צריכים להכיר את סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. סעיף זה הינו הסעיף הנפוץ ביותר לתביעות הקשורות לתכנון ובנייה.
אש להערכתכם שווי דירתכם ירד עקב הקמת מרכז מסחרי או מכל סיבה אחרת מתכנית בניין עיר במקרקעין גובלים, מומלץ שתתייעצו עם שמאי מקרקעין במודיעין על אפשרותכם להגיש תביעה ולקבל פיצוי ירידת ערך.
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
פז שמאות מקרקעין.
טלפון: 2698*
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.